Kentsel Dönüşüm Şartları Nelerdir?
Bir binanın dönüşüme girmesi için belediyenin ya da müteahhidin kararı yetmez; süreci başlatan tek belge riskli yapı tespit raporudur. Kentsel dönüşüm şartları 6306 sayılı Kanunda sayılıdır ve üç başlık altında toplanır: riskli yapı raporunun kesinleşmesi, maliklerin salt çoğunlukla anlaşması, kanuni sürelerin zamanında takibi. Aşağıda her aşamayı madde numarası ve gün sayısıyla bulacaksınız.
- Kentsel dönüşüm şartları nelerdir?
- Riskli yapı tespitini kim başlatır?
- Tespite itiraz için kaç gününüz var?
- Tahliye ve yıkım şartları: kanuni süreler
- Malikler anlaşamazsa ne olur?
- Kentsel dönüşüm şartlarını sözleşmeye nasıl yazmalısınız?
- Kira yardımı şartları ve ödeme süresi
- Hangi vergi ve harçlardan muafsınız?
- Kentsel dönüşüm şartlarında tekrar eden altı hata
Kentsel dönüşüm şartları nelerdir?
Üç ayrı hukuki zemin var ve hangisinde olduğunuz süreci baştan değiştirir. Riskli yapı, ekonomik ömrünü tamamlamış ya da çökme riski taşıyan tek bir binayı anlatır. Riskli alan, zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan Cumhurbaşkanı kararıyla belirlenmiş bölgedir. Rezerv yapı alanı ise idarenin, dönüşüme konu yapıların nakli için önceden belirlediği alandır.
Bireysel binalar için işleyen yol riskli yapı tespitidir. 6306 sayılı Kanun bu yolda üç şart arar: tespit raporunun kesinleşmesi, maliklerin hisseleri oranında salt çoğunlukla karar alması ve tahliye ile yıkımın kanuni süre içinde tamamlanması.
Kentsel dönüşüm şartları arasında en çok atlanan nokta şudur: binanın eski olması tek başına yetmez. Kırk yıllık bir yapı sağlam raporu alabilir, on beş yıllık bir yapı riskli çıkabilir. Ölçüt yaş değil, taşıyıcı sistemin performansıdır.
Riskli yapı tespitini kim başlatır?
Başvuruyu yapı maliki veya kanuni temsilcisi yapar ve masrafı kendisi karşılar (Uygulama Yönetmeliği m. 7). Kat maliklerinin oybirliği aranmaz; tek bir malik kendi başına tespit talebinde bulunabilir.
Tespiti, Bakanlıktan lisans almış kuruluşlar yapar. Uzman ekip binadan karot alır, taşıyıcı sistemi inceler ve raporu elektronik sistem üzerinden Müdürlüğe gönderir. Müdürlük raporu kontrol eder, uygun bulursa tapu kütüğüne riskli yapı belirtmesi işlenmesi için tapu müdürlüğüne bildirir.
Tebligat üç kanaldan birden gider. Müdürlük tutanağı yapıya astırır, maliklere e-Devlet üzerinden bildirim düşer ve muhtarlık on beş gün süreyle ilan asar. Bu üçlü usul, “haberim olmadı” savunmasını büyük ölçüde kapatıyor.
Tespite itiraz için kaç gününüz var?
On beş gün. Süre tebliğden itibaren işler ve hak düşürücüdür; kaçırırsanız tespit kesinleşir. İtiraz dilekçesini yapının bulunduğu yerdeki Müdürlüğe verirsiniz.
İtirazı teknik heyet inceler. Heyet yedi üyeden oluşur: üniversitelerden dört, Bakanlık teşkilatından üç üye. İkisi inşaat mühendisi, biri jeoloji veya jeofizik mühendisidir. Heyet raporu iptal edebilir ya da onayabilir.
İdari itiraz reddedilirse yargı yolu açık kalır. Riskli yapı tespiti idari işlem olduğu için iptal davasını idare mahkemesinde açarsınız. Dava açmak yıkımı kendiliğinden durdurmaz; yürütmenin durdurulması talebini dilekçenize ayrıca yazmanız gerekir.
Tahliye ve yıkım şartları: kanuni süreler
Tespit kesinleştikten sonra idare, maliklere doksan günden fazla olmamak üzere süre vererek yapıyı tahliye etmelerini ve yıktırmalarını ister (6306 s. K. m. 5). Bu süre 2023 değişikliğiyle bugünkü hâlini aldı; eski altmış günlük uygulamayı yazan kaynaklar güncel değildir.
| Aşama | Süre | Dayanak |
|---|---|---|
| Tespit raporuna itiraz | 15 gün | Uygulama Yönetmeliği m. 7 |
| Muhtarlıkta ilan | 15 gün | Uygulama Yönetmeliği m. 7 |
| Tahliye ve yıkım | En çok 90 gün | 6306 s. K. m. 5 |
| Malik toplantısı ilanı | 15 gün | Uygulama Yönetmeliği m. 15 |
| Pay satışı ilanı | 15 gün | Uygulama Yönetmeliği m. 15/A |
| Kira yardımı başvurusu | Tahliyeden itibaren 1 yıl | Uygulama Yönetmeliği m. 16 |
Süre içinde yıkım yapılmazsa idare devreye girer. Mülki amir yapıyı elektrik, su ve doğal gazdan keser, gerekirse kolluk gücüyle tahliye ettirir ve yıkımı kendi imkânlarıyla gerçekleştirir. İdare bu masrafı maliklerin hissesine orantılı olarak yansıtır.
Malikler anlaşamazsa ne olur?
Karar için oybirliği gerekmez. Hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu yıkım, yeniden yapım ve müteahhit seçimi konusunda karar alabilir. Bu eşik 7471 sayılı Kanunla (RG 9 Kasım 2023, S. 32364) üçte iki çoğunluktan bu seviyeye indi ve dönüşümü hızlandıran en önemli değişiklik oldu.
| Ölçüt | Onay veren malik | Onay vermeyen malik |
|---|---|---|
| Yeni binadaki durumu | Bağımsız bölüm sahibi olur | Payı satışa çıkar |
| Bedel | Sözleşmeye göre | Rayiç bedel |
| Satış usulü | Uygulanmaz | Açık artırma, sonra idare alır |
| Kira yardımı | Alabilir | Payı satılırsa son bulur |
Karara katılmayan malikin arsa payı için Başkanlık rayiç bedel tespiti yaptırır. Müdürlük payı önce diğer paydaşlara açık artırmayla satar; alıcı çıkmazsa rayiç bedeli ödeyerek Başkanlık, İdare ya da TOKİ satın alır.
Şubat 2026’da malik toplantısı kuralı nasıl değişti?
4 Şubat 2026 tarihli Yönetmelik değişikliği (RG S. 33158) usulü sıkılaştırdı. Artık maliklerden birinin istemi tüm malikleri toplantıya çağırmaya yeter. Toplantının yeri ve zamanı EK-12 formuyla muhtarlıkta on beş gün asılı kalır ya da noter aracılığıyla maliklere ulaşır.
Pay satışında da yenilik var. Satışın yenilenmesi salt çoğunluğun talebine bağlandı, ilan EK-13 formuyla yapılıyor ve e-Devlet üzerinden tüm maliklere ayrıca bildirim gidiyor. Aynı değişiklik, yıkım sonrasında riskli yapı şerhi terkin edilirken tapu kütüğünün beyanlar hanesine taşınmazın 6306 kapsamında olduğuna dair belirtme konulmasını zorunlu kıldı.
Kentsel dönüşüm şartlarını sözleşmeye nasıl yazmalısınız?
Süreçteki asıl risk yıkımda değil, müteahhitle imzaladığınız kâğıtta çıkar. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi taşınmaz mülkiyetinin devri borcunu doğurduğu için resmî şekle tabidir; noterde düzenleme şeklinde yapmadığınız bir metin geçersiz kalır.
Sözleşmeyi tapuya şerh ettirin. Şerh, müteahhidin arsa payını üçüncü kişilere devretmesi hâlinde hakkınızı korur ve alacağınızı sonraki maliklere karşı ileri sürmenizi sağlar.
Dört maddeyi metne mutlaka yazdırın: bitirme süresi, gecikme hâlinde işleyecek cezai şart, müteahhidin vereceği teminat ve hangi malikin hangi bağımsız bölümü alacağını gösteren tahsis listesi. Bu dördü eksikse kentsel dönüşüm şartları yerine gelse bile paylaşım yeni bir davaya döner.
Ruhsat ve iskân yükümlülüğünü de ayrı madde yapın. Yapı ruhsatını kimin alacağı, iskân ile kat mülkiyetine geçiş masrafını kimin karşılayacağı ve bağımsız bölüm tesliminin hangi belgeye bağlanacağı yazılmazsa süreç teslim aşamasında tıkanır.
Kira yardımı şartları ve ödeme süresi
Yardım kendiliğinden gelmez, başvuru ister. Yapı riskli olarak kesinleşmiş ve taşınmazı boşaltmış olmanız gerekir. Başvuruyu tahliye tarihinden itibaren bir yıl içinde Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğüne veya e-Devlet üzerinden yaparsınız.
Ödeme biçimi kişiye göre değişir. Malikler riskli yapılarda on sekiz ay boyunca aylık kira yardımı alır; riskli alan ve rezerv yapı alanı uygulamalarında bu süre daha uzun olabilir. Kiracılar ile sınırlı ayni hak sahipleri ise aylık ödeme yerine tek seferlik taşınma yardımı alır.
Tutarlar her yıl güncellenir ve il gruplarına göre değişir; İstanbul için belirlenen rakam diğer illerden yüksektir. Rakamı yıl içinde internetteki eski tablolardan değil, Bakanlığın yürürlükteki duyurusundan teyit edin.
Hangi vergi ve harçlardan muafsınız?
Muafiyet listesi geniştir. 6306 sayılı Kanun m. 7/9 uyarınca kanun kapsamındaki işlem, sözleşme, devir ve tesciller noter harcından, tapu harcından, belediye harçlarından, damga vergisinden, veraset ve intikal vergisinden ve döner sermaye ücretinden muaftır. Bankaların bu kapsamda açtığı krediler sebebiyle lehe aldığı paralar da banka ve sigorta muameleleri vergisinden istisnadır.
Muafiyet sınırsız değildir. Uygulamada tartışma çoğunlukla “ilk satış” kavramında çıkar; yeni yapıda müteahhidin gerçekleştirdiği ilk satış kapsamdayken, sonraki el değiştirmeler normal tapu harcına tabidir. Devir öncesi bu ayrımı tapu müdürlüğüne yazılı olarak sordurmanız, sonradan tarhiyat çıkmasını önler.
Tapu masraflarının muafiyet dışındaki genel rejimini taşınmaz devrinde harç ve masraf kalemleri yazısında ele aldım.
Kentsel dönüşüm şartlarında tekrar eden altı hata
Aşağıdaki altı davranış, dönüşüm dosyalarında en sık gördüğüm gecikme sebepleridir.
- On beş günlük itiraz süresini beklemeden hareket etmek. Rapora itiraz edecekseniz süre tebliğle başlar; kesinleştikten sonra teknik heyet yolu kapanır.
- Müteahhit sözleşmesini teminatsız imzalamak. Yapı ruhsatına bağlı teminat oranı yönetmelikte belirlidir; sözleşmeye ayrıca bitirme süresi ve gecikme cezası yazdırın.
- Arsa payı düzenlemesini sonraya bırakmak. Yeni binada kimin hangi bağımsız bölümü alacağı kararla birlikte yazılmazsa, paylaşım ikinci bir uyuşmazlık doğurur.
- Kira yardımı başvurusunu geciktirmek. Bir yıllık süre hak düşürücüdür; tahliye tarihini belgeleyen tutanağı saklayın.
- Toplantı çağrısını usulsüz yapmak. EK-12 formu ve on beş günlük ilan atlanırsa alınan karar sakatlanır, süreç aylar geriye gider.
- İmza ve muvafakat evrakını kontrol etmemek. Malik imzasının taklidi iddiası dosyayı resmî belgede sahtecilikte ceza yargılaması alanına taşır ve dönüşümü tamamen durdurur.
Paydaşlık miras yoluyla doğduysa mirasçıların tamamının kayda geçmesi ayrı bir adımdır; bunu mirasta paylaşımın yolları yazısında ele aldım.
Sıkça sorulan sorular
Üç şart birlikte aranır: yapının riskli olarak tespit edilip raporun kesinleşmesi, maliklerin hisseleri oranında salt çoğunlukla karar alması ve tahliye ile yıkımın kanuni süre içinde tamamlanması. Binanın yalnızca eski olması dönüşüm için yeterli değildir.
Yapı maliki veya kanuni temsilcisi başvurur ve masrafı kendisi karşılar. Kat maliklerinin oybirliği aranmaz; tek bir malik kendi başına tespit talebinde bulunabilir. Tespiti Bakanlıkça lisanslandırılmış kuruluşlar yapar.
Tebliğden itibaren on beş gün içinde, yapının bulunduğu yerdeki Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne itiraz edersiniz. Süre hak düşürücüdür. İtirazı, üniversite öğretim üyeleri ve Bakanlık görevlilerinden oluşan yedi üyeli teknik heyet inceler.
Evet. Riskli yapı tespiti idari işlem olduğu için iptal davasını idare mahkemesinde açarsınız. Dava açmak yıkımı kendiliğinden durdurmaz; yürütmenin durdurulması talebini dilekçenizde ayrıca ileri sürmeniz gerekir.
Tespit kesinleştikten sonra idare, maliklere doksan günden fazla olmamak üzere süre verir (6306 s. K. m. 5). Bu süre 2023 değişikliğiyle belirlendi; altmış gün yazan kaynaklar güncelliğini yitirmiştir.
İdare devreye girer. Mülki amir yapının elektrik, su ve doğal gaz bağlantılarını kestirir, gerekirse kolluk gücüyle tahliye ettirir ve yıkımı kendi imkânlarıyla gerçekleştirir. Yıkım masrafı maliklerin hissesine orantılı olarak yansıtılır.
Hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu yeterlidir. Bu eşik 7471 sayılı Kanunla (RG 9 Kasım 2023, S. 32364) üçte iki çoğunluktan indirildi. Oybirliği hiçbir aşamada aranmaz.
Başkanlık, katılmayan malikin arsa payı için rayiç bedel tespiti yaptırır. Pay önce diğer paydaşlara açık artırmayla satılır. Alıcı çıkmazsa rayiç bedel ödenerek Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından satın alınır.
4 Şubat 2026 tarihli Yönetmelik değişikliği uyarınca maliklerden birinin istemi üzerine tüm malikler toplantıya çağrılır. Toplantının yeri ve zamanı EK-12 formuyla muhtarlıkta on beş gün asılır veya noter aracılığıyla bildirilir.
Malikler riskli yapılarda on sekiz ay boyunca aylık kira yardımı alır; riskli alan ve rezerv yapı alanı uygulamalarında süre daha uzun olabilir. Kiracılar ile sınırlı ayni hak sahipleri aylık ödeme yerine tek seferlik taşınma yardımı alır.
Tahliye tarihinden itibaren bir yıl içinde başvurmanız gerekir; süre hak düşürücüdür. Başvuruyu Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğüne veya e-Devlet üzerinden yaparsınız. Tahliyeyi belgeleyen tutanağı saklayın.
6306 sayılı Kanun m. 7/9 uyarınca kapsamdaki işlem ve tesciller noter harcı, tapu harcı, belediye harçları, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi ile döner sermaye ücretinden muaftır. Kullandırılan kredilerde lehe alınan paralar da BSMV'den istisnadır.
Bundan sonra ne yapmalısınız?
Binanız hakkında tespit yapılmışsa önce tapu kaydını çıkarın ve riskli yapı belirtmesinin işlenip işlenmediğine bakın. Belirtme varsa tebliğ tarihini öğrenin; on beş günlük itiraz süresi o tarihten işler.
İtiraz etmeyecekseniz malik listesini ve hisse oranlarını çıkarın. Salt çoğunluğun hangi paydaşlarla sağlanacağını önceden hesaplamak, toplantıyı tek oturumda bitirir.
Müteahhitle görüşmeye başlamadan önce arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin taslağını bir avukata okutun. Sözleşmede bitirme süresi, gecikme cezası, teminat ve bağımsız bölüm tahsisi net yazılmalıdır.
Tahliye gününü tutanakla belgeleyin ve kira yardımı başvurusunu aynı hafta yapın. Bir yıllık süre uzun görünür, oysa taşınma telaşında en sık gözden kaçan süre budur.
Yazar: Sefa Satan, Avukat Son güncelleme: 19 Ağustos 2026
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Her uyuşmazlık kendi somut koşulları içinde değerlendirilir. Kişisel durumunuza ilişkin karar almadan önce bir avukata danışmanız gerekir.