Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptali: Şartlar, İspat ve 2026 Masrafı
Babanız sağlığında evi kardeşinize devretmiş, tapuda satış yazıyor ama ortada para yok. Muris muvazaası nedeniyle tapu iptali davası tam bu durum için var. Aşağıda mahkemenin neye baktığını, hangi belgenin işe yaradığını, davanın hangi hâllerde kaybedildiğini ve 2026’da cebinizden ne çıkacağını sade bir dille anlattık.
- Muris Muvazaası Ne Demektir?
- Mahkeme Muvazaayı Hangi Ölçütlere Göre Belirler?
- Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptali Davasını Kim Açar?
- Davayı Kime Karşı Açarsınız?
- Muvazaayı Nasıl İspatlarsınız?
- Dava Süreci Nasıl İlerler?
- Bu Dava Hangi Hâllerde Düşer?
- Muvazaa Mı, Tenkis Mi Açmalısınız?
- Tapu İptali Davasını Hangi Mahkemeye Açarsınız?
- 2026’da Ne Kadar Harç Ödersiniz?
- Muris Muvazaasında Zamanaşımı İşler Mi?
- Hangi Hatalar Davayı Kaybettirir?
Muris Muvazaası Ne Demektir?
Bir kişi malını çocuklarından birine bağışlamak ister, ama diğerleri sonradan hak iddia etmesin diye tapuda satış gösterir. Kâğıtta satış vardır, gerçekte bağış. Hukuk bu numaraya muvazaa der; miras bırakan yaptığı için de muris muvazaası.
Yargıtay bu konuyu 1 Nisan 1974 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararında (E. 1974/1, K. 1974/2) çözdü. Karara göre görünürdeki satış tarafların gerçek iradesini yansıtmadığı için geçersiz, gizli bağış da resmî şekilde yapılmadığı için geçersizdir. Yani iki sözleşme de çöker, tapu boşta kalır.
Kararın bir kısmı özellikle önemli: davayı saklı paylı olsun ya da olmasın, miras hakkı zedelenen bütün mirasçılar açabilir. Bu, muris muvazaasını tenkisten ayıran en temel nokta.
Muris muvazaası nedeniyle tapu iptali istemek için dört şeyin bir arada olması gerekir. Taşınmaz murise ait olacak, resmî senetle devredilmiş olacak, murisin gerçek niyeti bağış olacak ve bu bağış mirasçıları haklarından yoksun bırakma amacı taşıyacak.
Dördü de birbirine bağlı. Örneğin muris malını bir hayır kurumuna bağışlamışsa mirasçıları kaçırma amacı tartışılır, ama tapuda bunu satış gibi göstermemişse zaten muvazaa yoktur. Numara, işlemin adının gerçeğinden farklı yazılmasında.
Mahkeme Muvazaayı Hangi Ölçütlere Göre Belirler?
Hâkim tapuya değil, olayın etrafına bakar. Yargıtay uygulaması altı ölçüt geliştirdi ve dosyalar genellikle bu altı başlıkta düğümlenir.
| Ölçüt | Mahkeme neye bakar |
|---|---|
| Bedel farkı | Tapudaki rakam ile o günkü gerçek değer arasındaki uçurum |
| Alıcının gücü | Devralan kişinin o tarihte bu parayı ödeyecek geliri var mıydı |
| Murisin sebebi | Satmaya gerçekten ihtiyacı var mıydı, parayı ne yaptı |
| Taraf ilişkisi | Devralan çocuk, gelin, damat ya da yakın akraba mı |
| Yöresel gelenek | O yörede mal paylaşımı nasıl yapılıyor |
| Sağlık durumu | Devir tarihinde murisin durumu ve bakıma ihtiyacı |
Tek başına hiçbiri yetmez. Örneğin düşük bedel, tek başına muvazaa demek değildir; baba oğluna gerçekten indirimli satmış olabilir. Ama düşük bedel ile alıcının gelirsizliği yan yana gelirse tablo değişir.
Uygulamada en belirleyici olan para. Alıcı “elden verdim” diyorsa hâkim onun o dönemki hesap hareketlerine, maaş kayıtlarına ve varsa kredi dosyasına bakar. Kaynağı gösterilemeyen bedel dosyayı çevirir.
Yöresel gelenek de sanıldığından çok işe yarıyor. Bazı yörelerde baba, kızlarına pay vermeyip tarlayı oğullarına devretmeyi olağan sayar. Mahkeme bu alışkanlığı gördüğünde satışın arkasında gerçek bir bedel aramaya daha çok meyleder.
Murisin sağlık durumu ise iki yönlü çalışır. Devir tarihinde bakıma muhtaçsa bu, gerçek bir ölünceye kadar bakma sözleşmesinin işareti olabilir. Buna karşılık muris tek başına yaşayıp kendi işini görüyorsa “bana bakması için devrettim” savunması zayıflar.
Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptali Davasını Kim Açar?
Davayı miras hakkı zedelenen her mirasçı açabilir. Saklı paylı olmanız şart değil; kardeşinizin aldığı devirden zarar gören her yasal ve atanmış mirasçı bu davayı açar.
Ancak herkes kendi payı kadar ister. Dört kardeşseniz ve dava kazanılırsa tapu size tümüyle geçmez, payınız oranında iptal edilir ve kalan kısım eski hâlinde kalır. Diğer kardeşler de dava açarsa onların payı da düşer.
Mirası reddeden kişi bu davayı açamaz, çünkü artık mirasçı değildir. Mirastan feragat sözleşmesi imzalayan da aynı durumda; feragat ivazlıysa sonuç kesindir.
Alacaklılar da bazı hâllerde devreye girer. Mirasçının alacaklısı, borçlusunun açmadığı davayı onun yerine açabilir ya da icra takibiyle payı haczettirip süreci başlatabilir.
Atanmış mirasçı ve vasiyet alacaklısı da unutulmasın. Muris vasiyetnameyle birini mirasçı atamışsa o kişi de muris muvazaası nedeniyle tapu iptali isteyebilir, çünkü onun da miras hakkı zedelenmiştir.
Kardeşler birlikte hareket etmek zorunda değil. Her mirasçı kendi payı için ayrı dava açabilir; biri açmazsa diğerinin hakkı bundan etkilenmez. Ancak mahkeme, aynı taşınmaza ilişkin dosyaları genellikle birleştirip tek dosyada karara bağlar.
Davayı Kime Karşı Açarsınız?
Karşı taraf, tapuda malik görünen kişidir. Devir kardeşinize yapıldıysa davalı kardeşinizdir; üçüncü bir kişiye yapıldıysa davalı o kişidir.
Devralan kişi öldüyse davayı onun mirasçılarına yöneltirsiniz. Hepsini birden göstermeniz gerekir, çünkü mahkeme yalnızca dava ettiğiniz kişinin payını iptal eder.
Ev ikinci kez el değiştirdiyse iş zorlaşır. Zincirdeki her kaydı ayrı ayrı dava edeceksiniz ve son alıcının kötüniyetli olduğunu ispatlamanız gerekecek. Ara kayıtlardan biri ayakta kalırsa elinizdeki karar uygulanamaz.
Bazı dosyalarda devir doğrudan mirasçıya değil, onun eşine ya da çocuğuna yapılır. Bu tablo işinize yarar: aile içi bir devir zinciri, alıcının durumu bildiğine dair güçlü bir işaret sayılır.
Devralan kişi taşınmazı ipotek ettirmişse bankayı da davaya dâhil etmeniz gerekebilir. Aksi hâlde tapu size geçer ama ipotek üzerinde kalır ve borç ödenmedikçe ev satışa çıkar.
Muvazaayı Nasıl İspatlarsınız?
Burada iyi bir haber var: mirasçılar üçüncü kişi sayıldığı için yazılı delil şartına bağlı değilsiniz. Tanık dinletebilirsiniz.
Pratikte işe yarayan deliller şunlar. Devir tarihine yakın banka kayıtları, alıcının o yıla ait gelir ve vergi kayıtları, murisin sağlık dosyası, tapu akit tablosu ve emsal satışlar. Komşu ve akraba tanıklığı bunları destekler.
Mahkeme keşif yapar ve bilirkişiden devir tarihindeki gerçek değeri hesaplamasını ister. Tapudaki bedel ile bu değer arasındaki fark büyükse muvazaa şüphesi güçlenir.
Bir noktayı atlamayın: ispat yükü sizde. Davalı “para ödedim” demekle yetinir, siz ödenmediğini göstereceksiniz. Bu yüzden dilekçede banka ve vergi kayıtlarının celbini baştan talep edin.
Tanık seçimi de sonucu değiştirir. Mahkeme, olayı kulaktan duyan değil, devir sürecini yakından bilen kişileri dinlemek ister. Muhtar, komşu, murisin bakımını üstlenen kişi ve devir günü tapuda bulunanlar en işlevli tanıklar.
Yazışmalar da işe yarar. Murisin ya da devralanın “aslında bağış yaptık, kardeşler duymasın” anlamına gelen mesajları dosyada güçlü bir yer tutar. Kayıtları hukuka uygun yoldan elde etmeye dikkat edin; aksi hâlde mahkeme delili değerlendirmez.
Bir de emsal satışlar var. Devir tarihinde aynı sokakta yapılan satışların tapu kayıtları, bedelin ne kadar düşük gösterildiğini rakamla ortaya koyar. Bunları tapu müdürlüğünden mahkeme aracılığıyla isteyebilirsiniz.
Dava Süreci Nasıl İlerler?
İş, dilekçeden önce belge toplamayla başlar. Veraset ilamı ve tapu kayıt örneği olmadan dava açarsanız süreç ilk duruşmada tıkanır.
Beş aşama şöyle ilerler:
- Belge toplama. Veraset ilamı, tapu kayıt örneği, akit tablosu, murisin sağlık kayıtları ve varsa banka dekontları.
- Dilekçe ve tedbir. Dava dilekçesiyle birlikte ihtiyati tedbir istersiniz (HMK m. 389). Mahkeme kabul ederse tapuya şerh düşer ve ev satılamaz (TMK m. 1010).
- Ön inceleme. Taraflar delillerini bildirir, mahkeme banka ve vergi kayıtlarını getirtir, tanık listesi verilir.
- Keşif ve bilirkişi. Hâkim taşınmazı yerinde görür, devir tarihindeki değeri hesaplatır.
- Karar ve tescil. Karar kesinleşince tapu müdürlüğü kaydı payınız oranında düzeltir.
Kesinleşme şart. Elinizde kesinleşmemiş kararla tapu müdürlüğüne gidemezsiniz; istinaf ve gerekirse temyiz aşaması kapandıktan sonra kayıt payınız oranında düzelir.
Süre konusunda gerçekçi olun. Keşif, bilirkişi ve tanık aşamaları yüzünden muris muvazaası nedeniyle tapu iptali dosyaları ilk derecede genellikle bir yılın altında bitmiyor; istinaf da üstüne eklenir.
Bu Dava Hangi Hâllerde Düşer?
Çoğu kaynak bu başlığı atlıyor, oysa dosyaların önemli bölümü buradan dönüyor. Dört durum davayı bitirir. Dilekçeyi yazmadan önce dördünü de kendi olayınıza karşı test edin; karşı tarafın avukatı zaten bunları sıralayacak.
| Ölçüt | Muvazaa sayılır | Muvazaa sayılmaz |
|---|---|---|
| Bedel | Hiç ödenmemiş ya da sembolik | Gerçekten ödenmiş, kaynağı belli |
| Bakım sözleşmesi | Kâğıt üzerinde kalmış | Fiilen yerine getirilmiş |
| Devralanın gücü | O tarihte geliri yok | Gelir ve birikim kayıtlı |
| Sonraki alıcı | Durumu biliyordu | İyi niyetli, tapuya güvenmiş |
Bedel Gerçekten Ödendiyse Ne Olur?
Muvazaa iddiası düşer. Baba oğluna piyasa değerine yakın bir bedelle gerçekten satmışsa ortada gizli bağış yoktur.
Bedel düşük ama sıfır değilse tablo karışır. Mahkeme bu durumda kısmi bağış görebilir; işte o zaman aranan yol tenkistir.
Ödemenin belgeli olması da tek başına yetmiyor. Muris parayı aldıktan kısa süre sonra aynı tutarı alıcıya geri göndermişse mahkeme bunu göstermelik ödeme sayar. Hesap hareketlerinin iki yönü de incelenir.
Bakım Sözleşmesi Varsa Dava Düşer Mi?
Duruma göre. Ölünceye kadar bakma sözleşmesi geçerli kurulmuş ve bakan kişi bu işi fiilen yapmışsa devir ayakta kalır (TBK m. 611).
Buna karşılık muris zaten bakıma muhtaç değilse, ya da bakan kişi ortada görünmüyorsa mahkeme sözleşmeyi gizli bağış kabul eder. İki soru belirleyici: bakıma ihtiyaç var mıydı, bakım gerçekten yapıldı mı?
Sözleşme ile ölüm arasındaki süre de sayılır. Devirden birkaç hafta sonra gerçekleşen bir ölümde bakım ediminin yerine getirilmesi fiilen mümkün olmadığı için mahkeme kuşkuyla yaklaşır.
Mirastan Feragat Eden Dava Açabilir Mi?
Açamaz. Miras bırakanla noterde feragat sözleşmesi imzalayan kişi mirasçı sıfatını kaybeder, dolayısıyla dava hakkı da kalmaz.
Aynı şey mirası reddeden için de geçerli. Reddi miras süresi geçtikten sonra fikir değiştirmek sonucu değiştirmez.
Feragatin türü de fark yaratıyor. Karşılıksız feragatte feragat edenin altsoyu da mirasçı olmaktan çıkar, ivazlı feragatte ise sonuç sözleşmenin metnine göre değişir. Dava açmadan önce feragat sözleşmesini bir kez daha okuyun.
Evi İyi Niyetli Biri Almışsa Ne Yaparsınız?
Tapuya güvenip ev alan kişinin kazanımı korunur (TMK m. 1023). Muvazaayı bilmiyorsa ve bilmesi de beklenmiyorsa ev onda kalır.
Bu durumda dava tümden bitmez. Şartları varsa devlete karşı tazminat isteyebilirsiniz (TMK m. 1007) ya da devri yapan mirasçıdan sebepsiz zenginleşme talep edersiniz. İkisi de daha zor yollar, o yüzden ihtiyati tedbiri baştan isteyin.
Hâkim, alıcının iyi niyetini kendiliğinden kabul etmez. Fiyatın piyasanın çok altında olması, devirlerin kısa aralıklarla arka arkaya yapılması ve taraflar arasındaki akrabalık, hâkimin bu savunmaya inanmasını zorlaştırır. Muris muvazaası nedeniyle tapu iptali isteyen mirasçı, bu üç işareti dilekçede açıkça göstermeli.
Muvazaa Mı, Tenkis Mi Açmalısınız?
İki dava aynı olaydan doğar, sonuçları farklıdır. Yanlış olanı seçen mirasçı yıllar sonra elinde sadece ret kararıyla kalır.
| Ölçüt | Muris muvazaası | Tenkis |
|---|---|---|
| İşlemin durumu | Baştan geçersiz | Geçerli, saklı payı aşıyor |
| Kim açar | Bütün mirasçılar | Sadece saklı paylı mirasçı |
| Süre | İşlemez | 1 yıl, her hâlde 10 yıl (TMK m. 571) |
| Bedel ödendiyse | Dava tutmaz | Bağış sayılan kısım geri gelir |
| Sonuç | Pay oranında iptal ve tescil | Saklı payı tamamlayan indirim |
Çözüm dilekçeyi yedekli yazmak. “Asıl talebim muvazaa nedeniyle iptal, kabul edilmezse tenkis istiyorum” derseniz mahkeme ikinci ihtimali de değerlendirir. Yazmazsanız hâkim kendiliğinden tenkise geçmez.
Bir fark daha var: tenkis kazanıldığında tapu size geçmez, karşı taraf saklı payınızı tamamlar. Muris muvazaası nedeniyle tapu iptali kazanıldığında ise kayıt doğrudan payınız oranında düzelir. İkisi arasındaki bu ayrım, ev üzerinde söz sahibi olmak isteyen mirasçı için belirleyici.
Miras paylaşımının genel kuralları da işin içine girer; bunu mirasın taksimi ve ortaklığın giderilmesi yazısında ele aldım.
Tapu İptali Davasını Hangi Mahkemeye Açarsınız?
Asliye hukuk mahkemesine (HMK m. 2). Yer konusunda seçim şansınız yok; dava, taşınmazın bulunduğu ilçenin mahkemesine açılır (HMK m. 12).
Birden fazla taşınmaz varsa ve hepsi farklı ilçelerdeyse her biri için ayrı dava gerekir. Aynı ilçedeyse tek dilekçeyle hepsini birden isteyebilirsiniz.
Arabulucuya gitmek zorunda değilsiniz. 6325 sayılı Kanun m. 18/B sadece kira, paylaştırma, kat mülkiyeti ve komşu hakkı uyuşmazlıklarını dava şartı sayar. Muris muvazaası nedeniyle tapu iptali istemi bu dört bendin hiçbirine girmez.
Yine de gönüllü arabuluculuk kapıyı kapatmıyor. Kardeşler masaya oturup anlaşırsa aynı Kanunun m. 17/B’si, anlaşma belgesine mahkeme onayı alındıktan sonra tapunun notere gitmeden devredilmesine izin veriyor. Aile içi dosyalarda bu yol yıllar kazandırabilir. Görev ve yetkinin ayrıntısını taşınmaz davalarında görev ve yetki yazısında bulabilirsiniz.
2026’da Ne Kadar Harç Ödersiniz?
Bu dava nispi harca tabi, yani harç taşınmazın değerine göre hesaplanır. Bazı kaynaklar maktu harç yazıyor; bu bilgi hatalı.
| Kalem | 2026 | Dayanak |
|---|---|---|
| Başvurma harcı | 732,00 TL | 492 s. K., 1 s. Tarife |
| Karar ve ilam harcı | Değerin binde 68,31’i | 492 s. K., 1 s. Tarife |
| Peşin harç | Bu harcın dörtte biri | 492 s. K. m. 28 |
| Keşif harcı | 5.188,00 TL | 492 s. K., 1 s. Tarife |
| Gider avansı | 530 TL + taraf sayısının beş katı tebligat | Gider Avansı Tarifesi |
Şu ayrıntı cebinizi doğrudan ilgilendirir: harca esas değer, taşınmazın tamamının değeri değildir. Yargıtay uygulamasına göre harç, sizin miras payınıza düşen kısım üzerinden hesaplanır. Dört kardeşseniz ve ev 4 milyon TL ise harcı 4 milyon üzerinden değil, 1 milyon üzerinden ödersiniz. Mahkeme fazlasını isterse bu uygulamayı hatırlatın.
Bunların dışında bilirkişi ücreti, tanık gideri ve kendi avukatınızın ücreti de çıkar. Davayı kaybederseniz karşı tarafın avukatına da vekâlet ücreti ödersiniz ve bu ücret nispi hesaplandığı için küçük bir rakam olmaz.
Adli yardım kapısını da unutmayın. Geliriniz dava masraflarını karşılamaya yetmiyorsa mahkemeden adli yardım isteyebilirsiniz; kabul edilirse harç ve gider avansını dava sonuna kadar ödemezsiniz.
Muris Muvazaasında Zamanaşımı İşler Mi?
Hayır. Görünürdeki satış baştan geçersiz olduğu için süre işlemez; babanızın ölümünden on beş yıl sonra bile dava açabilirsiniz.
Ama süresizlik sizi rahatlatmasın. Ev iyi niyetli bir üçüncü kişiye geçtiği anda iptal talebi fiilen biter. Dolayısıyla erken davranmak, süre kuralından çok daha işe yarar.
Bir de tenkisin süresi var. Muvazaa tutmazsa devreye girecek tenkis talebi, saklı payınızın zedelendiğini öğrendiğiniz tarihten itibaren bir yıl, her hâlde on yıl içinde ileri sürülür (TMK m. 571). Yedekli dilekçe yazacaksanız bu süreyi kaçırmayın.
Pratikte şöyle bir tuzak var. Mirasçı, muris muvazaası nedeniyle tapu iptali davasını süresiz açabileceğini bildiği için acele etmez, aradan iki yıl geçer ve tenkis süresi sessizce dolar. Sonra muvazaa iddiası tutmayınca yedek yol da kapanmış olur.
Bu yüzden takvimi ölüm tarihinden değil, devri öğrendiğiniz tarihten başlatın. Veraset ilamını aldığınız gün tapu kayıtlarını da çıkarın ki süreler ne zaman işlemeye başladı, belgeyle bilesiniz.
Hangi Hatalar Davayı Kaybettirir?
Aşağıdaki altı madde, kazanılabilecek dosyaları bitiren şeyler.
- İhtiyati tedbir istememek. Tapuya şerh koydurmazsanız davalı evi satar, kayıt iyi niyetli alıcıda kalır.
- Yedekli talep yazmamak. Bedel ödenmişse muvazaa düşer; dilekçede tenkis yoksa mahkeme kendiliğinden geçmez.
- Tenkis süresini kaçırmak. Bir yıllık süre işlerken muvazaa davasıyla oyalanmak yedek yolu da kapatır.
- Zinciri eksik dava etmek. Ev üç kez el değiştirdiyse sadece son kaydı dava etmek işe yaramaz.
- Payı aşan talepte bulunmak. Dört kardeşin biriyseniz tapunun tamamını isteyemezsiniz; fazla talep reddedilir ve fazladan harç ödersiniz.
- Banka kayıtlarını istememek. Ödemenin yapılmadığını gösteren en güçlü delil orada duruyor, dilekçede celbini talep edin.
Yedinci bir hata daha var, o da beklemek. Mirasçılar çoğu zaman aile içi huzuru bozmamak için yıllarca susuyor, bu arada devralan kardeş evi satıyor. Süre işlemese bile taşınmaz elden çıkınca dava pratikte anlamını yitiriyor.
Sıkça Sorulan Sorular
Miras hakkı zedelenen bütün mirasçılar açabilir. Saklı paylı olmanız şart değil; yasal mirasçı da, vasiyetle atanmış mirasçı da bu davayı açar. Herkes kendi payı kadar ister, tapunun tamamını isteyemez. Mirası reddeden ya da mirastan feragat eden kişinin dava hakkı yoktur.
Yok. Görünürdeki satış baştan geçersiz olduğu için süre işlemez, babanızın ölümünden on beş yıl sonra bile dava açabilirsiniz. Ancak ev iyi niyetli bir üçüncü kişiye geçtiği anda iptal talebi fiilen biter. Erken davranmak, süre kuralından çok daha işe yarar. Kazandırıcı zamanaşımı riski de doğabilir; beklemenin bedeli süre değil, delil ve taşınmaz kaybıdır.
Altı ölçüt öne çıkıyor: tapudaki bedel ile gerçek değer arasındaki fark, alıcının o tarihteki ödeme gücü, murisin satmakta makul bir sebebi olup olmadığı, taraflar arasındaki akrabalık, yöresel paylaşım gelenekleri ve murisin sağlık durumu. Hiçbiri tek başına yetmez, birlikte değerlendirilir. Uygulamada en belirleyici olan para: alıcının o dönemki hesap hareketleri ve gelir kayıtları.
Evet. Mirasçılar bu davada üçüncü kişi sayıldığı için yazılı delil şartına bağlı değilsiniz, tanık dinletebilirsiniz. Muhtar, komşu ve murisin bakımını üstlenen kişiler en işlevli tanıklardır. Tanık beyanını banka kayıtları, gelir belgeleri ve emsal satışlarla desteklemek şart. Mahkeme kulaktan duyan değil, devir sürecini yakından bilen kişileri dinlemek ister.
Muvazaa iddiası düşer. Baba oğluna piyasaya yakın bir bedelle gerçekten satmışsa ortada gizli bağış yoktur. Bedel düşük ama sıfır değilse mahkeme kısmi bağış görebilir; o dosyada aranan yol tenkistir. Bu yüzden dilekçeyi yedekli yazmak gerekiyor. Muris parayı aldıktan kısa süre sonra alıcıya geri göndermişse mahkeme bunu göstermelik ödeme sayar.
Muvazaada işlem baştan geçersizdir ve bütün mirasçılar dava açabilir, süre işlemez. Tenkiste işlem geçerlidir, sadece saklı paylı mirasçı açabilir ve süre bir yıl, her hâlde on yıldır (TMK m. 571). Muvazaa kazanılırsa tapu payınız oranında düzelir, tenkiste ise karşı taraf saklı payınızı tamamlar.
Sözleşme geçerli kurulmuş ve bakan kişi bu işi fiilen yapmışsa devir ayakta kalır (TBK m. 611). Buna karşılık muris zaten bakıma muhtaç değilse ya da bakım kâğıt üzerinde kalmışsa mahkeme sözleşmeyi gizli bağış sayar. Devir ile ölüm arasındaki sürenin kısalığı da kuşku doğurur.
Tapuya güvenip ev alan iyi niyetli kişinin kazanımı korunur (TMK m. 1023). Alıcı durumu biliyorsa ya da bilebilecek konumdaysa iyi niyet iddiası tutmaz. Ev üçüncü kişide kalırsa devlete karşı tazminat (TMK m. 1007) ya da devri yapan mirasçıdan sebepsiz zenginleşme talep edebilirsiniz.
Dava dilekçesiyle birlikte ihtiyati tedbir istersiniz (HMK m. 389). Mahkeme kabul ederse tasarruf yetkisinin kısıtlandığına dair şerh tapuya işlenir (TMK m. 1010) ve davalı evi satamaz. Tedbir talebini sonradan vermek çok daha zayıf kalır; ilk dilekçede isteyin. Şerh olmadan davalı evi satarsa dosyanız iyi niyet tartışmasına takılır ve uzar.
Dava nispi harca tabi. Karar ve ilam harcı değerin binde 68,31'i kadardır, dörtte birini davayı açarken ödersiniz. Başvurma harcı 732 TL, keşif harcı 5.188 TL, gider avansı 530 TL artı taraf sayısının beş katı tebligat ücreti. Bazı kaynakların yazdığı maktu harç bilgisi hatalı.
Hayır. Yargıtay uygulamasına göre harca esas değer, taşınmazın tamamının değeri değil sizin miras payınıza düşen kısımdır. Dört kardeşseniz ve ev 4 milyon TL ise harcı 1 milyon üzerinden ödersiniz. Mahkeme kalemi fazlasını isterse bu uygulamayı hatırlatın. Fazla harç yatırmak dava değerini de şişirir ve kaybederseniz karşı vekâlet ücretini yükseltir.
Asliye hukuk mahkemesinde (HMK m. 2), taşınmazın bulunduğu yerde (HMK m. 12). Yetki kesindir, başka ilde açılan dosya geri döner. Arabulucuya gitmek zorunlu değil; 6325 sayılı Kanun m. 18/B sadece kira, paylaştırma, kat mülkiyeti ve komşu hakkı uyuşmazlıklarını dava şartı sayar.
Bundan Sonra Ne Yapmalısınız?
Önce veraset ilamını ve tapu kayıt örneğini çıkarın. Devrin tarihini, tapuda yazan bedeli ve akit tablosunu görmeden dilekçe yazmak zaman kaybı; ikisini de e-Devlet üzerinden alabilirsiniz.
Sonra evin hâlâ davalının üzerinde olup olmadığını kontrol edin. El değiştirmişse dilekçeyi buna göre kurun ve tazminat talebini baştan ekleyin.
Ardından dilekçeyi yedekli yazın ve ihtiyati tedbiri ilk günden isteyin. Bu iki adım, dosyanın kaderini duruşmalardan daha çok belirliyor.
Delil listesini de dilekçeye ekleyin. Banka kayıtları, alıcının gelir belgeleri, murisin sağlık dosyası ve emsal satışlar sonradan değil, baştan istenirse dosya aylarca beklemez.
Devirde murisin sağlık durumu da tartışmalıysa iki sebebi birlikte ileri sürebilirsiniz; bunu satıcının akli durumuna dayanan tapu davası yazısında anlattım. Devir eşler arasındaki bir konutla ilgiliyse aile konutunda eşin rızası kuralı da devreye girer. Bütün sebeplerin haritası ise tapu kaydının düzeltilmesi yolları yazısında.
Yazar: Sefa Satan, Avukat Son güncelleme: 21 Ağustos 2026
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Her uyuşmazlık kendi somut koşulları içinde değerlendirilir. Kişisel durumunuza ilişkin karar almadan önce bir avukata danışmanız gerekir.