Yalova Gayrimenkul Avukatı
Yalova’da arsa veya yazlık alırken çıkan sorunların çoğu tapu devrinden değil, devirden önce atlanan tek bir kontrolden doğar. Yalova gayrimenkul avukatının ilgilendiği uyuşmazlıklarının büyük bölümünü hisseli tapu, kat mülkiyetine hiç geçmemiş yapı ve imar durumu bilinmeden alınan arazi besler. Aşağıda görevli mahkemeyi, zorunlu arabuluculuk şartını, 2026 tapu masraflarını ve önalım hakkındaki yeni kuralı madde numaralarıyla bulacaksınız.
- Yalova gayrimenkul hukuku hangi uyuşmazlıkları kapsar?
- Hangi mahkeme görevli, dava nereye açılır?
- Dava açmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?
- Tapu iptali ile ortaklığın giderilmesi arasındaki hukuki fark
- Kira uyuşmazlıklarında hangi kurallar geçerli?
- Yalova’da tapu masrafları 2026’da ne kadar?
- Deprem riski gayrimenkul hukukunu nasıl etkiler?
- Uygulamada tekrar eden altı hata
Yalova Gayrimenkul Avukatı Hangi Uyuşmazlıklara Bakar?
Gayrimenkul hukuku, taşınmaz üzerindeki mülkiyetin ve sınırlı ayni hakların kazanılmasını, kullanılmasını ve sona ermesini düzenler. Çerçeveyi Türk Medeni Kanunu m. 704 ve devamı kurar; Tapu Kanunu, Kat Mülkiyeti Kanunu ve İmar Kanunu bunun üzerine oturur.
Yalova gayrimenkul avukatının dosyalarında şu davalar öne çıkar: tapu iptali ve tescil, ortaklığın giderilmesi, önalım, ecrimisil, elatmanın önlenmesi, kat mülkiyetinden doğan aidat ve yönetim uyuşmazlıkları, kira tespiti ve tahliye.
Yerel yapı bu dağılımı belirler. İl genelinde taşınmaz stokunun önemli bölümünü ikinci konut ve hisseli arsa oluşturduğu için, uyuşmazlıklar paylı mülkiyet çevresinde yoğunlaşır. Bir paydaş satmak ister, diğeri istemez; üçüncüsü yıllardır taşınmazı tek başına kullanır.
Paydaşlık miras yoluyla doğmuşsa tablo biraz değişir. Mirasçılar arasındaki paylaşımın ayrı kuralları vardır; bunu mirasta ortaklığın giderilmesi ve taksim yolları yazısında ele aldım.
Hangi Mahkeme Görevli, Dava Nereye Açılır?
Taşınmaz davalarında yetki kesindir. HMK m. 12 uyarınca taşınmazın aynına ilişkin davayı, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açarsınız; taraflar sözleşmeyle başka bir mahkemeyi yetkili kılamaz. İstanbul’da oturup Çınarcık’ta arsası olan kişi, davasını Yalova’da açar.
Görev ise dava türüne bağlıdır. Asliye hukuk mahkemesi kural olarak görevlidir (HMK m. 2). Buna karşılık kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar, ortaklığın giderilmesi ve kat mülkiyetinden kaynaklanan davalar sulh hukuk mahkemesine aittir (HMK m. 4).
Yalova gayrimenkul hukuku davalarının neredeyse tamamı bu iki mahkeme arasında bölünür. Görevi yanlış belirleyen taraf, dosyanın görevsizlik kararıyla el değiştirmesini bekler ve aylarca zaman kaybeder.
Yalova Adliyesi bünyesinde yedi asliye hukuk, üç sulh hukuk ve bir kadastro mahkemesi çalışır. 2025 faaliyet raporuna göre hukuk mahkemelerine yıl içinde 6.152 dosya geldi; mahkemeler aynı yıl 6.615 dosyayı karara bağladı.
Dava Açmadan Önce Arabulucuya Gitmek Zorunlu Mu?
Taşınmaz uyuşmazlıklarının çoğunda evet. 7445 sayılı Kanunla 6325 sayılı Kanuna eklenen m. 18/B, 1 Eylül 2023’ten bu yana arabuluculuğu dava şartı sayar.
Kapsama şunlar girer: taşınmazın devrine veya taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin uyuşmazlıklar, ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyetinden kaynaklananlar ve komşu hakkı uyuşmazlıkları. Kira ilişkisinden doğan davalar da kapsamdadır; örneğin kira bedelinin tespiti, tahliye ve uyarlama talepleri arabulucudan geçer. Buna karşılık ilamsız icra yoluyla tahliye takibi kapsam dışında kalır.
Süreç kısadır. Arabulucu, görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde başvuruyu sonuçlandırır ve zorunlu hâllerde bu süreyi bir hafta uzatabilir. Anlaşma çıkmazsa son tutanağı dava dilekçenize eklersiniz; aksi hâlde mahkeme davayı esasa girmeden reddeder.
Bir gri alan var. Tapu iptali ve tescil davası taşınmazın devrine değil, mülkiyetin kime ait olduğuna ilişkindir; uygulamada bazı mahkemeler arabuluculuk şartı arar, bazıları aramaz. Dilekçeyi vermeden önce görevli mahkemenin yerleşik uygulamasını sorun.
Tapu İptali İle Ortaklığın Giderilmesi Arasındaki Hukuki Fark
İki dava sık karıştırılır, oysa amaçları taban tabana zıttır. Tapu iptali ve tescil davası yanlış veya hukuka aykırı bir kaydı düzeltir. Ortaklığın giderilmesi davası ise kaydı doğru kabul eder, yalnızca paydaşlığa son verir.
| Ölçüt | Tapu iptali ve tescil | Ortaklığın giderilmesi |
|---|---|---|
| Amaç | Yanlış tapu kaydını düzeltmek | Paydaşlığa son vermek |
| Görevli mahkeme | Asliye hukuk | Sulh hukuk |
| Davalı | Tapuda malik görünen kişi | Diğer tüm paydaşlar |
| Olası sonuç | Mülkiyet el değiştirir | Aynen taksim ya da satış |
| Zorunlu arabuluculuk | Tartışmalı | Evet |
Önalım Hakkında 2026’da Ne Değişti?
25 Aralık 2025 tarihli 7571 sayılı Kanun iki kuralı birden değiştirdi. Birincisi süredir: paydaşın önalım davası açma hakkı, satıştan itibaren iki yıl yerine bir yıl geçince düşer (TMK m. 733). Noter aracılığıyla yapılan bildirimden işlemeye başlayan üç aylık süre ise aynı kaldı.
İkincisi bedeldir. Mahkeme artık tapuda görünen satış bedelini değil, hâkimin belirlediği rayiç bedeli esas alır (TMK m. 734). Davacı bu bedeli kesin süre içinde nakden yatırmazsa mahkeme davayı reddeder. Böylece düşük bedel göstererek payı ucuza kapatma yolu kapandı.
Değişiklikten önceki satışlara eski iki yıllık süre uygulanır. Görülmekte olan davalarda bedelin hangi tarihe göre hesaplanacağı ise tartışmalı; dosyanız derdestse avukatınızla güncel uygulamayı teyit edin.
Kira Uyuşmazlıklarında Hangi Kurallar Geçerli?
Yazlık yoğunluğu kira dosyalarına kendi rengini veriyor. Konut ve çatılı işyeri kiralarında artış oranı, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamasını aşamaz (TBK m. 344). 2022 ile 1 Temmuz 2024 arasında uygulanan yüzde 25 tavanı sona erdi; ölçüt yeniden endekstir.
Kiraya veren her istediğinde tahliye isteyemez. Sözleşme süresi bitse bile kira ilişkisi kendiliğinden uzar; kiraya veren, on yıllık uzama süresi dolmadıkça yalnızca kanunda sayılan sebeplere dayanarak tahliye davası açabilir (TBK m. 347). Gereksinim, yeniden inşa ve yazılı tahliye taahhüdü en sık kullanılan üç sebeptir.
Kira bedelinin tespiti ayrı bir davadır. Beş yıldan uzun süredir devam eden kira ilişkilerinde hâkim, endeksle bağlı kalmadan hakkaniyete göre bedel belirler. Yalova gayrimenkul avukatının baktığı dosyalarda bu dava, uzun yıllardır aynı bedelle oturulan yazlıklarda sık gündeme geliyor.
Kira uyuşmazlıkları da arabuluculuk şartına tabidir. Buna karşılık ilamsız icra yoluyla tahliye takibi bu şartın dışındadır; kira alacağını icra dairesinden isteyen kiraya veren, arabulucuya uğramadan takip başlatabilir.
Yalova’da Tapu Masrafları 2026’da Ne Kadar?
Devir masrafı tek kalem değildir. Tapu müdürlüğü, satış bedelinin binde 20’sini alıcıdan ve binde 20’sini satıcıdan tahsil eder; toplam harç yükü yüzde 4 olur.
| Kalem | 2026 | Dayanak |
|---|---|---|
| Tapu harcı (alıcı) | Satış bedelinin %2 | 492 s. Harçlar K., 4 s. Tarife |
| Tapu harcı (satıcı) | Satış bedelinin %2 | 492 s. Harçlar K., 4 s. Tarife |
| İpotek tescil harcı | Bedelin binde 4,55 | 492 s. Harçlar K., 4 s. Tarife |
| Döner sermaye hizmet bedeli | Yıllık tarifeye göre | TKGM tarife cetveli |
| Değer artış kazancı vergisi | 5 yıl içinde satışta | GVK mükerrer m. 80 |
Beyan ettiğiniz bedel, emlak vergi değerinin altına inemez. Düşük gösterilen her devirde idare eksik harcı gecikme faiziyle geri ister ve ayrıca vergi ziyaı cezası keser. Yalova gayrimenkul hukuku dosyalarında bu ceza, tarafların asıl tartıştığı tutardan daha pahalıya patlayabiliyor.
Taşınmazı aldıktan sonra beş yıl dolmadan satarsanız aradaki fark değer artış kazancı sayılır ve gelir vergisine girer (GVK mükerrer m. 80). Beş yılı doldurduktan sonraki satışta bu vergi doğmaz.
Deprem Riski Gayrimenkul Hukukunu Nasıl Etkiler?
Yalova, 1999 depreminin ağır hasar bölgesinde kaldı ve yapı stokunun bir bölümü o tarihten öncedir. Her malik kendi yapısı için riskli yapı tespiti yaptırabilir; tespit kesinleşince 6306 sayılı Kanun devreye girer.
Karar yeter sayısı 2023’te düştü. 7471 sayılı Kanun (RG 9 Kasım 2023, S. 32364) üçte iki çoğunluk şartını kaldırdı; artık hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu yıkım ve yeniden yapım kararı alabilir. Karara katılmayan malikin payı, kanunda gösterilen usulle satışa çıkar. Yalova gayrimenkul hukuku bakımından bu eşik değişikliği, yıllardır tıkanan yazlık site dönüşümlerini hareketlendirdi.
Zorunlu deprem sigortası ayrı bir engel yaratır. Poliçe yoksa tapu müdürlüğü devri yapmaz; yazlık dairelerde poliçenin yıllarca yenilenmediği sık görüldüğü için işlem devir günü durur. Randevudan önce poliçeyi kontrol edin.
Uygulamada Tekrar Eden Altı Hata
Aşağıdaki altı davranış, sağlam görünen bir alımı yıllarca sürecek davaya çeviriyor.
- Takyidat belgesi almadan kapora vermek. Belge ipotek, haciz ve şerhleri gösterir; görmeden ödeme yapan alıcı riski üstlenir.
- Kat irtifakını kat mülkiyeti sanmak. Kat irtifakı arsa payı üzerinden kurulur; yapı bitip kat mülkiyetine geçilmedikçe bağımsız bölüm hukuken doğmaz.
- Adi yazılı sözleşmeye güvenmek. Taşınmaz satışı resmî şekle tabidir (TMK m. 706); harici sözleşme mülkiyeti geçirmez. Bağlayıcı bir metin istiyorsanız notere gidip satış vaadi düzenletin.
- Önalım süresini kaçırmak. Yeni kurala göre süre bir yıldır; paydaşın satışını duyduğunuz günü not edin.
- İmar ve tarım kısıtını sormamak. Tarım arazilerinde 5403 sayılı Kanun m. 8 asgari büyüklük kuralı bölünmeyi engeller; imar durumu belgesini belediyeden isteyin.
- Vekâletnameyi sınırsız düzenletmek. Genel vekâletname satışa yetmez, satış yetkisi açıkça yazılmalıdır. Yetkiyi taşınmazı ve alıcıyı belirterek daraltın; sahtecilik iddiası doğarsa süreç resmî belgede sahtecilikte ceza yargılaması boyutuna taşınır.
Sıkça Sorulan Sorular
Hayır. HMK m. 12 uyarınca taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetki kesindir ve dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Taraflar sözleşmeyle başka bir mahkemeyi yetkili kılamaz. Yanlış yerde açılan dava yetkisizlik kararıyla geri döner.
Asliye hukuk mahkemesi görevlidir (HMK m. 2). Buna karşılık ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklar ve kira ilişkisinden doğan davalar sulh hukuk mahkemesine aittir (HMK m. 4). Görevi yanlış belirlemek dosyanın aylarca gecikmesine yol açar.
Çoğu uyuşmazlıkta zorunludur. 6325 sayılı Kanun m. 18/B, 1 Eylül 2023'ten bu yana taşınmazın devri, ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti, komşu hakkı ve kira uyuşmazlıklarında arabuluculuğu dava şartı sayar. Son tutanak olmadan açılan davayı mahkeme usulden reddeder.
25 Aralık 2025 tarihli 7571 sayılı Kanunla süre kısaldı. Satıştan itibaren iki yıl olan üst sınır bir yıla indi (TMK m. 733). Noter aracılığıyla yapılan bildirimden itibaren işleyen üç aylık süre değişmedi. Değişiklikten önceki satışlara eski iki yıllık süre uygulanır.
Artık tapuda görünen satış bedeli değil, hâkimin belirlediği rayiç bedel esas alınır (TMK m. 734). Davacı bu bedeli mahkemenin verdiği kesin süre içinde nakden yatırmak zorundadır. Yatırmazsa mahkeme davayı reddeder.
Mahkeme önce taşınmazın aynen bölünüp bölünemeyeceğine bakar. Bölünme mümkün değilse satış yoluyla paylaştırmaya karar verir ve taşınmaz açık artırmayla satılır. Elde edilen bedel, paydaşlara payları oranında dağıtılır.
Satış bedelinin binde 20'si alıcıdan, binde 20'si satıcıdan alınır; toplam yük yüzde 4'tür. Dayanağı 492 sayılı Harçlar Kanunu'na bağlı 4 sayılı tarifedir. Bunun dışında döner sermaye hizmet bedeli ayrıca ödenir.
Beyan edilen bedel emlak vergi değerinin altına inemez. Düşük beyan tespit edilirse idare eksik harcı gecikme faiziyle geri ister ve ayrıca vergi ziyaı cezası uygular. Alıcı, sonraki satışta değer artış kazancı vergisinde de dezavantajlı duruma düşer.
Geçmez. Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmeler resmî şekle tabidir (TMK m. 706). Harici satış sözleşmesi mülkiyeti geçirmez; yalnızca ödenen bedelin iadesi talep edilebilir. Bağlayıcı bir taahhüt için noterde satış vaadi sözleşmesi düzenletin.
Kat irtifakı, henüz tamamlanmamış yapıda arsa payı üzerinden kurulan bir haktır. Kat mülkiyeti ise yapı bitip iskân alındıktan sonra bağımsız bölüm üzerinde kurulur. Kat irtifaklı taşınmazda bağımsız bölüm hukuken doğmadığı için alıcının konumu daha zayıftır.
Hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu yeterlidir. 7471 sayılı Kanun (RG 9 Kasım 2023, S. 32364) önceki üçte iki çoğunluk şartını kaldırdı. Karara katılmayan malikin payı, 6306 sayılı Kanunda gösterilen usulle satışa çıkarılır.
Yapılamaz. Tapu müdürlüğü devir işleminde geçerli bir zorunlu deprem sigortası poliçesi arar. Özellikle uzun süre kullanılmayan yazlık dairelerde poliçenin yenilenmediği sık görülür; randevu gününde işlem bu yüzden durabilir.
Bundan sonra ne yapmalısınız?
Yalova gayrimenkul hukuku sorunlarının çoğu, devirden önceki bir saatlik evrak kontrolüyle önlenebilir. Alım aşamasındaysanız üç belgeyi devirden önce toplayın: tapu kayıt ve takyidat belgesi, belediyeden imar durumu belgesi, yapı için DASK poliçesi. Üçü de tapu randevusundan önce elinizde olsun.
Uyuşmazlık çıkmışsa önce süreyi hesaplayın. Önalımda bir yıl, kat mülkiyetinden doğan aidat alacağında beş yıllık zamanaşımı, kira tespitinde dönem başlangıcı belirleyicidir. Süre geçtikten sonra haklı olmak sonucu değiştirmez.
Ardından arabuluculuk şartını kontrol edin ve başvuruyu geciktirmeyin. Üç haftalık süre kısa görünür, ancak taraflar bu aşamada anlaşırsa yıllarca sürecek bir yargılamadan kurtulursunuz.
Boşanma sürecinde taşınmaz devri konuşuluyorsa maddeyi protokolde nasıl yazacağınız sonucu belirler; bunu protokolde taşınmaz devrinin doğru yazımı yazısında ayrıca ele aldım.
Yazar: Sefa Satan, Avukat Son güncelleme: 19 Ağustos 2026
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Her uyuşmazlık kendi somut koşulları içinde değerlendirilir. Kişisel durumunuza ilişkin karar almadan önce bir avukata danışmanız gerekir.